טקסו - מחשבונים משפטיים

לחישוב היטל השבחה - ראו מחשבון היטל השבחה

ראו מדריך היטל השבחה

העברה מכוח דין - פטורה מהיטל השבחה
להלן מספר דוגמאות להעברה מכוח דין שלא ייחשבו לצורך חיוב בהיטל השבחה:

העברה מכוח ירושה - סעיף 1 לחוק הירושה קובע כי "במות אדם עובר עזבונו ליורשיו". העברה זו היא "העברה מכוח דין", באשר הדין קובע אותה כפועל יוצא מאליו וישיר של אירוע המוות.

העברה במקרה של הפקעה - העברת הזכות במקרקעין מבעליה אל הרשות המפקיעה נכפית מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור, 1943).

העברה מכוח רישום בית משותף - על-פי סעיף 143(א) לחוק המקרקעין, צו לרישום בית משותף בפנקס בתים משותפים יינתן על-ידי המפקח על בתים משותפים.

העברה בסמכות המפקח על הבתים המשותפים - תקנה 58 לתקנות המקרקעין ניהול ורישום (תש"ל-1969) קובעת כי כאשר הבית הוא בבעלות משותפת של בעלים אחדים, רשאי המפקח לקבוע בצו הרישום על העברת חלקים בלתי מסוימים בדירות משותף לשותף. ההעברה נכפית על המעביר.

העברת מקרקעין מכוח פקודת פשיטת רגל - העברת מקרקעין לנאמן מכוח הוראת סעיף 42 לפקודת פשיטת הרגל.

העברת מקרקעין למפרק - מכוח הוראת סעיף 306 לפקודת החברות.

שימו לב! המקרה של העברת מקרקעין מחברה בפירוק מרצון לבעלי מניותיה איננו נכלל בגדרי רשימה זו, כך נקבע בפס"ד של כבוד השופט ריבלין ע"א 6126/98 דוד ורחל ויזל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, חולון מיום 2/7/2001

במצבים של העברה מכוח הדין כדוגמת צוואה או ירושה, אין צורך לעבור דרך הוועדה המקומית או העירייה לקבל אישורים לטאבו. די בהבאת צו הירושה ללשכת רישום המקרקעין כדי להעביר את הזכויות.

האם הסכם בין יורשים לאחר צו ירושה מחייב בהיטל השבחה?
בערר (מרכז) 8027-02-18 רפאל פרכטר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עמק חפר (בפני היו"ר עו"ד רונית אלפר) נקבע שהסכם בין יורשים, אשר נכרת לאחר מתן צו הירושה, בנוגע לנחלה חקלאית, מהווה חלק מהליך ההורשה החוסה בגדר 'העברה מכוח דין' ועל כן אינו נחשב כמימוש זכויות לצורך התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ומכאן לא יחול החיוב באקט העברה בירושה מכוח ההסכם בין היורשים היטל השבחה.

ביטול היטל השבחה על דירה בקומה תחתונה
אחד הכלים שיכול לסייע בביטול היטל השבחה שיחול על דירות בקומות תחתונות - הוא עמ"נ 59261-06-14 - עמדת היועץ המשפטי לממשלה, אשר הוגשה לבית המשפט מחוזי ת"א בעניין ברגר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון. שם נקבע במפורש - אין מקום לחייב את בעלי הדירות התחתונות בגין תכנית הניתנת למימוש אך ורק בדירות העליונות ומעלה רק את ערכן של האחרונות. על מנת להטיל היטל השבחה כתוצאה מתכנית שכזו על הדירות התחתונות, יש להוכיח כי ביום תחילת התכנית עלה ערכן כתוצאה הימנה. קרי, נדרשת הבאת ראיה פוזיטיבית לעליית ערכן של יתרת הדירות (ובמקרה דנן התחתונות) בגין האפשרות לבנות על הגג. יחד עם זאת, יש לבדוק כל מקרה לגופו. יתכן שיחול במבנים מאוד מסויימים (מעבר להרחבה 140מ'), ובהתאם להצמדות ו/ או לתקנון הבית המשותף. בתמצית: קיים מתח תמידי בין דיני הקניין לדיני התכנון והבנייה, ולאחרונה נוסף תיקון 126, סעיף 11 הרלוונטי לעניינו (פורסם ב 18.7.18). אך באופן כללי אינני מוצא בו כדי לסתור פסיקה קודמת בעניין ו/או את עמדת היועמ"ש הנ"ל אלא אם כן מדובר במבנה מיוחד ו/או שבעלי יתר הדירות "ויתרו" על הזכויות בגג ללא כל תמורה לטובת הדירות התחתונות.. והסבירות לכך להערכתי היא נמוכה ביותר.

בדיקת נפקותו המשפטית של היטל ההשבחה
קיימים מקרים בהן הרשות מנסה לחייב בהיטל השבחה שבכלל הוחל לפני תחילת הבנייה וקבלת כל ההיתרים. במקרים אלו אחוזי הנוספים הבנייה כלולים בתוכנית המתאר ואין לחייב בהיטל השבחה. הסבר: תשלום היטל השבחה בגין בנייה חייב להיות בהתאמה לתוכנית מתאר אם אחוזי הבנייה הנוספים היו כלולים באחוזי הבנייה המותרים על פי תוכנית המתאר, אזי לא ישולם היטל השבחה, אולם אם התוספת האמורה הייתה על פי תוכנית מתאר א' בלתי ניתנת לביצוע, ובאה לאחר מכן תוכנית מתאר ב' [שינוי לתוכנית מתאר א'] וקבעה כי אחוזי הבנייה יגדלו כך שיהיה מותר לבנות עוד מ"ר , וטרם שולם היטל השבחה בגין הטבה זו, אזי בעת מימוש הזכות וביצוע הבנייה – ייגבה היטל ההשבחה. כל זאת ניתן לבדוק במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ע"י בחינת תוכניות המתאר הרלוונטיות והתקנונים שלהן שם רשומים אחוזי הבנייה והשינויים בהם, אם נעשו.

אורך החיים הכלכלי של הבית
קיימת מתודולוגיה שמאית להערכת מקדם ההפחתה בגין "אורך החיים הכלכלי של הבית" אולם בדרך כלל שמאי הוועדה נוטים להעריכו בחסר וכפועל יוצא היטל ההשבחה יוצא גבוה בהרבה ממה שנדרש. ככל שמדובר באיזורים יוקרתיים בהם ממוקמים בתים פרטיים - אוך החיים הכלכלי של הבתים הולך ומתקצר ל 35 - 40 שנה. הסיבה לכך, שאנשים שמבינים שהבתים היישנים אינם עונים על הצרכים שלהם. בתים שנבנו בשנות ה 50 וה 60 זוכים לכדאיות כלכלית רבה בהריסה ובנייה חדשה. לעומתם בבתים פרטיים בני כ 25 שנה - לרוב לא נמצא כדאיות בהריסתם. המשמעות היא קביעת מקדם דחיה. יתכן שמימוש הזכויות לא יהיה מיידי ויש להפחית בשל כך את היטל ההשבחה.

אופן חישוב ההשבחה ברצף תוכניות
מתקבל פער עצום בין שיטות חישוב שונות - לעניין זה ראו
דוגמת חישוב ההשבחה ברצף תוכניות לפי החלטת בית משפט עליון

הגבלות קווי הבניין למרות ההיתר
כאשר קיים קושי אובייקטיבי בשטח במימוש ההיתר במסגרת קווי הבניין, יש מקום להפחית את השטח (שטח שולי) ואת מקדם השווי - דבר שיביא להפחתת ההשבחה.

דחייה עד תום חייו הכלכליים של הנכס או החלק שעליו חלה ההשבחה
במקרה שהתוכנית מאפשרת בניית חדר נוסף בחלל הגג - ובבית קיים גג רעפים יש להביא בחשבון דחייה עד לתום חייו הכלכליים של גג הרעפים.

הגבלות פיזיות בנייה ועלויות התאמה
כאשר עלויות ההתאמה גבוהות ואינן כלכליות - והדבר אינו אפשרי בתכנון הבית הקיים, שכאמור לא נהרס אלא משופץ, יש מקום להפחתה משמעותית בהיטל השבחה ובמקרים מסויימים אף לביטולו.

מצבים בהם שומת שמאי הועדה אינה מבוססת
במצבים בהם השומה אינה מבוססת על נתונים ראייתיים או על עסקות השוואה שאינן מעודכנות וקיימות סתירות לוגיות יש מקום לבחינה נוספת ע"י שמאי מכריע.

ביטול היטל השבחה מכח תוכנית מתאר
דוגמא להיטל השבחה בעקבות תוכנית מתאר חדשה:
בניין בן שלוש קומות שבו 12 דירות ושטח כל קומה 300 מ"ר,
קיבל זכויות לתוספת שתי קומות (600 מ"ר),
שווי הבניין יושבח בכ 22,000 ש"ח למ"ר
ובסך הכל ב 13,200,000 ש"ח.
ההיטל יהיה מחצית מהשבחה, קרי 6,600,000 ש"ח
כל בעל דירה יחוייב בהיטל בסך 550,000 ש"ח

איך תוקפים את התוכנית ?
כדי לחייב בהיטל דרושה שתהיה השבחה ודאית ומובהקת
הטיעון המרכזי בפי בעלי הנכסים המחוייבים בהיטל הוא כי תוכנית המתאר מעלה רק לכאורה את הערך הפוטנציאלי של הנכסים שלהם, אך בחלק ניכר מהמקרים קיים ספק גדול אם ניתן יהיה לממש את ההשבחה, ורק אחרי הליכי תכנון פרטניים ניתן יהיה לקבוע אם ובכמה הנכס הושבח.
בנוסף, בסביבה בה גרים דיירים בבניינים משותפים ישנים (חלקם חלשים כלכלית) , הסבירות היא שלא תהיה הסכמת הדיירים (ליישום תוכנית כזו נדרשת הסכמה מלאה של כל הדיירים, לרבות לוגיסטיקה של פינויי, דיור חליפי). מכאן שסבירות גבוהה שהנכס לא ינצל את הזכויות הפוטנציאליות שלו. לכן, אין סיבה להשית על הבעלים עלות היטל השבחה.

דרך נוספת לתקוף את התוכנית הינה באמצעות שמאי מכריע העלאת הטענות הנ"ל לרבות תחשיבים המציגים כי ההשבחה נמוכה באופן ניכר מפני שהיא אינה לוקחת בחשבון את ניכוי ההוצאות, מיסוי שבח ורכישה של הזכויות, עלויות פינוי, דיור חליפי, אחריות חוק הבדק, יישימות וכדומה.

דוגמאות לחוסר סבירות

בריכת שחיה
הטלת היטל השבחה על אפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח גינה קטן במיוחד הינו חסר סבירות, בפרט שיש להתחשב בטעמי מגבלות התאמה (בנייה מחדש של תשתיות הביוב המרכזי, היתר לבריכה בעורף הבית ללא יכולת גישה ובנייה) מגבלות קווי בניין וגריעת שטח מהגינה שהינה בשטח קטן ממילא. כמו כן, בריכה מהווה מטרד לא קטן לשכנים ולפיכך - האישור להקמת בריכות שחייה הוא בנוהל של קבלת הקלה כולל התיחסות השכנים.

חניה נוספת
מצבים שבהם בנכס כבר קיימת חניות, התוספת המותרת מאפשרת חנייה נוספת, אך הגינה שתירגע שווה יותר, במיוחד שמדובר בגינה עם שטח קטן יחסית ולכל אלו ידרשו הוצאות התאמה.

מרתף
הקמת מרתף כשהנכס בנוי טוב, מתוחזק היטב וראוי למגורים. על מנת לבנות מרתף יש להרוס ולבנות מחדש את הבית, במקרים אלו על פי רוב לא תהיה השבחה למרתפים כשקיים מבנה
לדוגמא: תוכניות המתירות בניית מרתפים בתל אביב אושרו בשנים 1985 ו- 2003. באותן שנים היה בנוי על הנכס מבנה ראוי למגורים. לגישת שמאי הוועדה, אין מקום להתייחס לשווי המבנה, שכן התוכנית שהתירה מרתפים השביחה הקרקע. אולם, בשל היות הנכס בנוי ובגין העובדה שלא קיימת כדאיות כלכלית להריסתו באותו מועד, יש להתחשב בדחיית ההשבחה עד שהמבנה יסיים את חייו הכלכליים. באופן זה חישב השמאי ההשבחה בדחייה של 20 שנה. שמאית הבעלים טענה כי ההשבחה מהווה את הפער שבין שווי הקרקע למרתף פחות שווי המבנה הקיים, אותו צריך להרוס על מנת שניתן יהיה לממש הבנייה. לטענתה, שווי המבנה גבוה מתרומת הקרקע הנובעת מתוכנית המרתפים. בעניין זה הסכים השמאי עם שמאית הבעלים, וקבע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בגין תוכניות המרתפים. ההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שוויים של המקרקעין מכאן ניתן להסיק שההשבחה איננה תיאורטית ועליה לקבל ביטוי מוכח בעליית שוויים של המקרקעין.

האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.