היטל השבחה - כיצד יחושב היטל השבחה במצב של רצף תוכניות
פרשנות משפטית לשיטת חישוב היטל השבחה ראויה
דוגמת חישוב ההשבחה ברצף תוכניות לפי החלטת בית משפט עליון
לחישוב היטל השבחה - ראה
מחשבון היטל השבחה
כיצד יחושב היטל השבחה במצב של רצף תוכניות
ביהמ"ש העליון קבע ביום 22/10/2006, רע"א 4217/04 - הלכת פמיני
, כי מקום שבו אושרו מספר תכניות בזו אחר זו מבלי ששולם היטל השבחה בעקבותיהן,
תחושב ההשבחה ב"שיטת המדרגות".
השאלה המשפטית שעלתה בערעור נוגעת לפירושו של סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה, התוספת ו-סעיף 4(5) לתוספת, בהתאמה), הקובע:
במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה.
וביתר פירוט – השאלה שעמדה לדיון בערעור זה היא האם כטענת המערער יש לחשב את ההשבחה במקרה של רצף תכניות באופן המצרף את ההשבחות שנוצרו בעקבות אישורה של כל תכנית ותכנית (להלן: שיטת המדרגות), או שמא כקביעת בית משפט קמא יש לחשבה לפי ההפרש שבין ערך המקרקעין במצבם המקורי, דהיינו בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה, ובין ערכם לאחר אישור התכנית האחרונה (להלן: שיטת המקפצה).
דוגמת השוואה בין שיטת המדרגות לבין שיטת המקפצות
על מקרקעין בהם זכויות הבניה היו 200 מ"ר אושרו שתי תכניות משביחות רצופות
התוכנית ראשונה
התכנית הראשונה אושרה בשנת 1976 והרחיבה את זכויות הבניה מ - 200 מ"ר ל- 300 מ"ר
תוכנית השניה
התכנית האחרונה אושרה בשנת 1995 והוסיפה לזכויות הבניה 2 מ"ר נוספים
התוכנית הראשונה והשניה
כך שעל פי שתי התכניות המשביחות שאושרו ברצף ניתן לבנות במקרקעין 302 מ"ר.
שווי שוק מ"ר מבונה בעת התוכנית הראשונה
שווי השוק של מ"ר מבונה במקרקעין אלה, אשר בשנת 1976 עמד על 100 דולר.
שווי שוק מ"ר מבונה בעת התוכנית השניה
האמיר עד לשנת 1995 ל - 700 דולר.
הנחות לשם פשטות החישוב - העדר אינפלציה
על מנת לפשט את הדוגמא נניח כי בתקופה הרלוונטית לא הייתה אינפלציה ועל כן ניתן לוותר על פעולות ההצמדה.
חישוב השבה לפי שיטת המקפצה
לפי שיטת המקפצה,
ההשבחה עקב שתי התכניות היא ההפרש בין שווי השוק של המקרקעין בשנת 1976 לפני אישור התכנית הראשונה ושווים בשנת 1995 אחרי אישור התכנית האחרונה.
שווי המקרקעין בשנת 1976 לפני אישור התכנית הראשונה היה 20,000 דולר (200 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 100 דולר) ואילו בשנת 1995 אחרי אישור התכנית האחרונה שוויים עלה ל- 211,400 דולר (302 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 700 דולר).
על כן ההשבחה לפי שיטת המקפצה היא 191,400 דולר.
חישוב השבה לפי שיטת המדרגות
לפי שיטת המדרגות, ההשבחה היא סכום שתי ההשבחות הפרטיקולאריות.
ההשבחה עקב התכנית הראשונה היא עליית השווי עקב הוספת 100 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 100 דולר ובסה"כ 10,000 דולר.
ההשבחה עקב התכנית השנייה היא עליית השווי עקב הוספת 2 מ"ר מבונה ששווי כל אחד מהם 700 דולר ובסה"כ 1,400 דולר.
לפיכך ההשבחה לפי שיטת המדרגות היא 11,400 דולר.
פער זה בסכום ההשבחה המתקבל על פי כל אחת משתי שיטות החישוב מדגים את חסרונה הגדול
של שיטת המקפצה, הכוללת בגדר חישוב ההשבחה את כל העליות הכלליות בשווי השוק של
המקרקעין, אף כשאלה אינן נובעות כלל וכלל מן הפעילות התכנונית המשביחה
לסיכום: בית המשפט העליון העדיף את שיטת המדרגות
ביהמ"ש קבע כי שיטת החישוב הראויה במקרה של אישור מספר תכניות משביחות בזו אחר זו הינה שיטת המדרגות, שכן בשיטה זו האינטרס החברתי שביסוד ההיטל יוצא נשכר, משום ששיטה זו מקיימת באופן מיטבי את הקשר הסיבתי הישיר בין הפעילות התכנונית ובין ההשבחה החייבת בהיטל.
מידע מקצועי נוסף בעניין היטל השבחה
דוגמאות בהם הופחת או בוטל היטל השבחה
האתר פותח ע''י
עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב
www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים).
ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר.
השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.