טקסו - מחשבונים משפטיים

בעריכת עו"ד שרון טל

הקלה לרוכשי דירות בקבוצות רכישה
ראו תיקון 93 לחוק מיסוי מקרקעין

הקדמת קבלת אישורי מיסים לרישום מקרקעין
תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין נכנס לתוקף בסוף חודש מאי 2018 (29/5/2018) לצורך רישום עסקאות בטאבו טרם גמר טיפול בשומה . אישור מקדמה מס שבח לטאבו יוכל להנתן ע"י הרשות בכפוף לדווח נכון והפרטים המהותיים של העסקה ועפ"י דרישת הנישום, תוך 17 יום במקום 20, ואישור מקדמה מס רכישה תוך 60 יום במקום 90. במצבים אלו תרשם הערה בנסח והיא תסולק אוטומטית ע"י רשות המסים רק לאחר טיפול המפקח בשומה. להלן התנאים:
1. המוכר והרוכש הגישו הצהרה למיסוי מקרקעין במועד.
2. חלפו 10 ימים מיום ההצהרה או 10 ימים מהיום שהמציאו מסמכים נדרשים (המאוחר מביניהם).
3. הזכאות לפטור ממס שבח אינה מותנית בהתקיימות תנאי עתידי.
4. התמורה לא הושפעה מזכויות בניה קיימות או צפויות.
5. בעניין מס רכישה - הרוכש שילם את מס הרכישה בהתאם לשומה העצמית, אשר אינה מותנית בתנאי עתידי (לדוגמא: מצב שטרם מכר את דירתו הראשונה).
המועדים לאישור מס שבח יתקצרו מיום 1/1/2019 עד 31/12/2019 - בתוך 14 ימים, החל מיום 1/1/2020 – בתוך 10 ימים.

הזמנה מקוונת של שטרות
החל מיום 18/02/2018 ניתן לבצע הזמנת תיק מקרקעין, שטר מקרקעין, נסח מקרקעין הסטורי באופן מקוון מהטאבו. השירות מאפשר קבלת העתק מאושר ממסמכים ששימשו יסוד לרישומים שונים, לרבות מכר, שכירות, משכנתה, הערות אזהרה, ירושה וכדומה, וכן העתק מנסח היסטורי סרוק (שאינו ממוחשב).
לפרטים נוספים - לחצו כאן

נסח מקוון
החל מיום 1/02/2018 בלשכות לא מוציאים יותר נסח נייר. ניתן להוציא נסח מקוון באמצעות האינטרנט בלבד!

הסוף ל 5 שטרות חתומים ומאומתים
החל מיום 21/01/2018 לא מגישים יותר 5 שטרות חתומים ומאומתים, די בשטר אחד מקורי והשני נאמן למקור מאומת ע"י עורך הדין. אישור ישלח לתיבת הדו"אל של מגיש התיק. בהגשה מקוונת - די בהגשת שטר אחד בלבד! הודעת נוהל מס': 2-1-18.
הוראה זו לא חלה עדיין על שטרי משכנתא

כללים חדשים במכר דירת מגורים החל משנת 2018
עידן חדש במיסוי דירות, הטבות חדשות! אין צורך יותר בהמתנה לצורך מכר הדירה האחרונה, תכנוני מס חדשים - הסדר הנכון במכר דירות לצורך הקטנת החבות במס שבח, החזרת פטור 49ה - פטור של פעם בחיים, ביטול המגבלה של מכירת דירה בין הורה לבנו, ביטול המגבלת מכירת דירה בין אחים, מצב מיוחד לדירות שהועברו במתנה, תכנוני מס - מסלולי מיסוי דירות, לפרטים נוספים קראו את מאמרי בקישור הבא: הפטורים החדשים החל משנת 2018 במכירת דירות מגורים

עדכוני סכומים במיסוי מקרקעין 2024
תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה 5,008,000 ש"ח
תקרת הפטור ממס הכנסה לדירה מושכרת 5,645 ש"ח
תקרת הפטור לדירה עם זכויות בנייה שלא נוצלו 2,428,100 ש"ח
רצפת הפטור לדירה עם זכויות בנייה שלא נוצלו 607,000 ש"ח

עדכוני סכומים במס הכנסה המשפיעים על עסקת מקרקעין
בתיקון 234 לפקודת מס הכנסה - עודכן מס ייסף ל 3% במקום 2% על כל הכנסה או שבח ריאלי ו/או שילובם העולה על 640,000 ש"ח במקום 810,720 ש"ח שהיה עד 2016. בשנת 2018 הסכום עודכן ל 641,881 ש"ח. כאשר שווי המכירה עולה על 4 מיליון ש"ח, סכום השבח הריאלי במלואו (בגין שווי המכירה המלא) יתווסף להכנסה החייבת לצורך קביעת החבות במס הנוסף, וזאת מתוקף תיקון 195 לפקודת מס הכנסה (ה"ב 9/15 מיום 8/3/2016 + הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים מיום 26/12/2013). לפיכך וכדי להימנע מתאונות מס יש ליידע את הלקוחות בהתאם. כמו כן, כדאי לבדוק את הכדאיות לפריסת מס השבח בטרם בקשתה - קימיים מצבים שהיא כדאית וקיימים מצבים שפריסה אינה כדאית ועצם בקשתה תגרור חבות מיותרת במס. לצורך קבלת ההחלטה הנכונה, ניתן להעזר במחשבון פריסה המצורף - מחשבון פריסה

תוקף שטר עסקה - נוהל 2/17
תוקף שטר עסקה הוארך מחצי שנה לשנה מיום אימות החתימה על גבי השטר. בין שנה לשלוש שנים יש לצרף אישור חיים - לפיו העסקה עודנה בתוקף והצדדים בחיים. האישור יכול להינתן על גבי השטר או במסמך נפרד הקושר עצמו לשטר. בחלוף שלוש שנים מיום אימות החתימה, לא ניתן יהיה עוד לעשות שימוש בשטר.

החל מספטמבר 2017 - רישום עסקה מהמשרד!
במקרים בהם אין משכנתא ניתן לבצע את הרישום באמצעות המערכת המקוונת. ביום 4/9/2017 יצא נוסח שטר מכר מקוון - להורדה שטר מכר מקוון, בשלב זה ניתן לרשום עסקאות מכר על שם הרוכשים שבהן אין רישום משכנתא. שימו לב! ברישום מקוון די בשטר מכר חתום אחד, מוטלת חובה על עו"ד שבחר מסלול רישום מקוון - לשמור את כל מסמכי המקור אצלו במשרד.
המסמכים הנדרשים לרישום מקוון:
1. שטר מכר להגשה מקוונת בלבד.
2. טופס כתב הצהרה והתחייבות של עורך דין להגשה מקוונת של מסמכים לשם פעולות מכר/חכירה.
3. אישור המופנה לרשם המקרקעין על תשלום מס שבח ומס רכישה או פטור מהם.
4. אם לא בוצעה עסקה בנכס מיום 31.12.1999, עליכם לצרף אישור המופנה לרשם המקרקעין, על תשלום מס רכוש או פטור ממנו בתוקף ליום הגשת התיק. בדירות ובתי עסק הרשומים בפנקס הבתים המשותפים אין צורך באישור זה.
5. אישור המופנה לרשם המקרקעין על תשלום מיסי הרשות המקומית, וכן אישור על תשלום או פטור מהיטל השבחה, בתוקף ליום הגשת התיק.
6. צילום ת.ז. הצדדים.
7. צילום תעודת עורך דין בתוקף.
8. ייפוי כוח שהועבר לכם משני הצדדים לרישום.
9. אגרה.

עסקה ללא תמורה / עסקת מתנה במקרקעין
חייב להיות מצויין בייפוי הכוח מטעם המוכר - כי ניתנת הרשאה להעביר את הנכס ללא תמורה - אחרת לא יהיה ניתן לעשות שימוש בייפוי הכוח לצורך העברה ללא תמורה. לגבי הרוכש הדבר לא נידרש יותר. לזכור שמתנה במקרקעין הינה עסקה לכל דבר - יש לפעול נכון ולתמחר בהתאם את העבודה מול מיסוי מקרקעין לצורך קבלת אישורי המיסים בגין הרישום (לעיתים נדרשת שמאות), הטיפול בלשכת המקרקעין (שטרות, תצהירים, אישור עירייה, ייפוי כוח, הערות וכו') עד הסדרה מלאה של הרישום על שם מקבל המתנה.

אישורי מיסים - הוראת ביצוע 7/17
החל מיום 27.06.2017 ניתן להפיק את אישור מיסים באופן עצמאי במערכת המייצגים ולהגיש את העתק ללשכת הרישום כשהוא מודפס (לא במקור). חשוב לשים לב כי באישור המוגש רשום MZG בראש הטופס ובצד השמאלי התחתון מופיע שם המייצג שהפיק את האישור.
כאשר האישור משולם ע"י הבנק ו/או שאינו מופק באמצעות מערכת המייצגים, יש להציג את המקור!

הסכם חלוקת עיזבון
מי שנדרש לחתום על הסכם העיזבון הם רק אלו שיש נגיעה בחלק שירשו. אם כולם מופיעים בהסכם העיזבון - כולם חייבים לחתום. אם מדובר למשל ב 6 יורשים ו 2 עושים החלפה בחלקים ביניהם, אזי רק שניהם יצטרכו לחתום.

הסדר בירושה
באם נרשמה הירושה בטאבו ולאחר מכן עושים הסכם חלוקת עיזבון - נידרש אישור מיסים לצורך קביעה אם מדובר בעסקה או לאו. לפיכך, רצוי לא לחלק את הירושה ולא לרשום אותה טרם עריכת הסכם בין היורשים. חשוב לזכור! הכנסת כספים מחוץ לעיזבון לצורך חלוקה בין יורשים - תיצור חבות במיסים.

הסכמי שיתוף
כל הבעלים חייבים לחתום, נידרש אישור מיסים, אם כתוב בהודעת שומה ששווי העסקה הוא אפס - אין צורך באישור עירייה. חייבים לצרף תשריט מודד מקורי.

תאגידים - חברות - עמותות
כל פעולה שמבוצעת באמצעות חברה, חייבת להיות מגובה בפרוטוקול + אישור מורשה חתימה מטעם החברה, שם מלא + מספר ת.ז. הפרוטוקול חייב להיות ספציפי למקרקעין ובו ניתנת הרשאה מפורשת למורשה החתימה בגין המקרקעין.
בייצוג חברה זרה מחו"ל - חובה לצרף תצהיר עורך דין השולט בדין הזר של אותה מדינה - המאשר כי לפי דיני המדינה הזרה ניתן לבצע את הפעולה.

תיאור המקרקעין בשטר
החל מיום 20/03/2016 אין עוד צורך לפרט בעמודת תיאור המקרקעין את ההערות/השעבודים הרשומים (מכל סוג שהוא), ויש לרשום "כמפורט בפנקסי המקרקעין" בלבד. ככל שחל שינוי ברישום, יש הכרח לתקן את השטרות בעמודת תיאור המקרקעין, ולציין את ההערות החדשות שנוספו.

זמן החזקה בשתי דירות ללא חיוב במס שבח או מכירה
החל מיום 1/5/2016 (תיקון 85 בהוראת שעה עד לשנת 2021) השוו את המועדים למכירת דירה שנייה הן למס שבח והן למס רכישה ל 18 חודש! נוצרו שישה מצבים שהדירה הנוספת לא תחשב כדירה שנייה לצורך מכירת דירת המגורים:
1. מכירת הדירה החליפית תוך 18 חודשים.
2. דירה שהושכרה לדייר מוגן עד 1997.
3. חלק קטן משליש בדירה ובלבד שאינו באותו הבניין.
4. התקבלה דירה בירושה ולהורה המוריש היא היתה דירה יחידה בעת הפטירה, היה זכאי לפטור וגם לא היו לו זכויות בחלק מדירה אחרת בעת הפטירה.
5. דירת ירושה שהאחזקות בה נמוכות מ 50% - למשל דירת ירושה מדודה.
6. ברכישת דירה מקבלן, מכירת הדירה החליפית עד 12 חודשים מקבלת טופס 4 או 18 חודשים מיום הרכישה המאוחר מביניהם.

מסמכים הדרושים לרישום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה
כאשר מוגשת בקשה לרישום הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה, החתומה על ידי המתחייב והזכאי יחד, אין צורך לצרף לבקשה את מסמך ההתחייבות.

עסאות מקרקעין המתבססות על ייפוי כוח בלבד
אם אינך מזהה את מייפה הכוח , באמצעות ת.ז או דרכון ומקבל את הסכמתו המפורשת בע"פ ובכתב ... לא מומלץ לבצע את העסקה אלא באישור בית משפט.

ייפוי כוח הוראה מקלה
החל מיום 18/08/2016 כל אחד מעורכי הדין הממונים יכול לאמת את ייפוי הכוח כנאמן למקור. בעבר רק עו"ד שאימת את ייפוי הכוח יכל לעשות זאת, הדבר יצר בעיות במצבים שעו"ד אלו לא היו יותר בחיים, לא בארץ או מושעים.

דרישת יסוד בסיסית מהמוכר בכל עסקת מכר במקרקעין
הצגת תעודה מזהה, הסכם רכישה מקורי / שטר מכר. הדבר יסייע הן לאמיתות העסקה והן לדרישה שנוספה ב 2018 בעקבות תיקון 89 למי שמעוניין להקדים את קבלת השוברים לרישום ממסמ"ק. וזאת לצורך הנימוק שנדרש עתה גם מהקונה בטופס 7155 במערכת המקוונת בבקשה להקטנת המקדמה.

1. משימות לעו"ד למניעת רשלנות מקצועית בייצוג רכישת דירה מקבלן
2. משימות לעו"ד למניעת רשלנות מקצועית בייצוג רכישת דירה יד שניה
3. מחולל הסכם מכר דירה

עדכון אחרון מרץ 2024

האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.