טקסו - מחשבונים משפטיים

כלי עזר לעריכת שומה עצמית - חישוב מס שבח מקרקעין - לפי חוק מיסוי מקרקעין שבח מכירה ורכישה
המחשבון מציג פירוט מלא של תוצאות החישוב לפי טופס 2990 (דרישת רשות המיסים - מיסוי מקרקעין) כולל יתרת שווי הרכישה כערך נומינאלי וכערך ריאלי. שבח נטו נומינאלי ושבח נטו ריאלי , מדדים , סכומים מתואמים באופן פרטני ובמקרים הרלוונטיים את התפלגות מספר הימים עד יום תחילה ומיום תחילה עד יום המכירה, סכום ההצמדה, סכום האינפלציוני החייב במס , שיעורי המס לפי הרלוונטיות ופרמטרים נוספים חישוב במחשבון זה מתבצע לפי כוונת המחוקק ובאופן לינארי לפי ימים כמקובל ברשויות המס - נתוני המיסוי בחישוב שומה עצמית מוטמעים במחשבון באופן אוטומטי לפי התאריכים הרלוונטים בחוק לרבות מיסוי היסטורי והנחות השונות שניתנו במסגרת הוראות השעה, ואין צורך להקלידם
המחשבון מאפשר לבצע תיקון שומה עד 4 שנים אחרונית לפי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין
דוגמאות להתפגלות שיעורי מס השבח על נכסי מקרקעין:
חישוב שומה עצמית ליחידים לנכס שנמכר לפני שנת המס 2007 ולאחר יום תחילה הינו 25%
מ 1/1/2006 , עד יום תחילה 49% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2007 , עד יום תחילה 48% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
מ 1/1/2008 , עד יום תחילה 47% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
מ 1/1/2009 , עד יום תחילה 46% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
מ 1/1/2010 , עד יום תחילה 45% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
מ 1/1/2011 , עד יום תחילה 45% ולאחר יום תחילה 20% לינארי
שומה ליחידים מ 1/1/2012, עד יום תחילה 48% עד למועד השינוי 20% ולאחר מועד השינוי 25% לינארי. על אף כי מדובר במיסוי מקרקעין, במכירת כל סוג נכס מקרקעין, החל משנת 2013 ובהתאם לאמור בפקודת מס הכנסה - על סכום מס זה יחול מס ייסף בהתאם לתיקון 195 לפקודת מס הכנסה.
שומה ליחידים מ 1/1/2017, עד יום תחילה 47% עד למועד השינוי 20% ולאחר מועד השינוי 25% לינארי.

חישוב שומה עצמית לתאגיד עד יום תחילה - מס חברות ביום המכירה ולאחר יום תחילה 25% לינארי.
מ 1/1/2006 , עד יום תחילה 31% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2007 , עד יום תחילה 29% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2008 , עד יום תחילה 27% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2009 , עד יום תחילה 26% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2010 , עד יום תחילה 25% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2011 , עד יום תחילה 24% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2012 , עד יום תחילה 25% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2017 , עד יום תחילה 24% ולאחר יום תחילה 25% לינארי
מ 1/1/2018 , עד יום תחילה 23% ולאחר יום תחילה 25% לינארי

מיום 1/1/2012 מתווספת תקופה שלישית 25% ליחיד , 25% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה
מיום 1/1/2014 תקופה שלישית 25% ליחיד , 26.5% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה
מיום 1/1/2015 תקופה שלישית 25% ליחיד , 26.5% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה
מיום 1/1/2016 תקופה שלישית 25% ליחיד , 25% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה
מיום 1/1/2017 תקופה שלישית 25% ליחיד , 24% לחברה ו 30% לבעל מניות מהותי בחברה

יום תחילה נקבע לפי תיקון 50 - 7/11/2001 לפי ועדת פרופסור רבינוביץ
יום השינוי נקבע ליום 1/1/2012 לפי המלצות פרופסור טרכטנברג

מס שבח דירות מגורים - תיקון 76 - חישוב שונה החל מיום 01/01/2014
בעניין דירות מגורים חייבות במס שבח, החל מינואר 2014 חל שינוי מהותי! להלן עיקרי השינויים:
החל מיום 1 בינואר 2014, בוטל הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים כל 4 שנים. נוספו הוראות מעבר לחוק לשנים 2014 - 2017. כל דירה חייבת יוטל עליה מס שבח באופן ליניארי ושיעורו יהיה 25% על השבח הריאלי החל מיום 1/1/2014, המס על השבח האינפלציוני ללא שינוי לדירות שנרכשו עד תחולת החוק בעניין, כמו כן הנחות במס שבח לפי הוראות השעה בשנים הרלוונטיות.

מיסוי דירות יוקרה - גם אם הן דירות יחידות! או דירות ירושה יחידות!
החל משנת 2014, על כל דירה הנמכרת מעל שווי התקרה שנקבע מעת לעת על ידי רשויות המס, הגם אם מדובר בדירת מגורים יחידה, החלק העודף ימוסה לפי החישוב הלינארי החדש. בהתאם להוראות תיקון מס' 76 לחוק החל מה– 1.1.14 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת הפטור בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק.
בשנת המס 2017 שווי התקרה - 4,443,000
בשנת המס 2016 שווי התקרה - 4,456,000
בשנת המס 2015 שווי התקרה - 4,496,000
בשנת המס 2014 שווי התקרה - 4,500,000
ראו מחשבון שווי תקרת דירת יוקרה

עורך דין יקר, בטרם ייצוג במכירת דירה העולה על התקרה, הגם אם מדובר בדירה יחידה רצוי להיוועץ עם עו"ד מיסוי מקרקעין מפני שיש דרכים (שטרם פורסמו) המאפשרים להקטין באופן משמעותי ביותר את החבות במס שבח!

חישוב מיוחד לדירות מגורים - לינאריות מיטיבה
בבדיקת ההטבה לדירות מגורים ניתן לגלות פערי מס שבח עצומים בין תחשיב הלינאריות המיטיבה לבין הלינאריות הרגילה. להלן קישורים רלבנטיים:
1. מדריך מקצועי לעורכי דין בנושא מיסוי מקרקעין - הרפורמה במיסוי דירות מגורים - החל מיום 1/1/2014
2. מחשבון מס שבח חוק חדש (תיקון 76) חישוב מס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה חייבת בליניאריות חדשה - שומה עצמית
3. הסברים נוספים ודוגמאות בעניין תיקון מס 76 - מיסוי מקרקעין, עורך דין טל שרון

מוקש מס נוסף במכירת נכס מקרקעין - מס הייסף מכח תיקון 195 לפקודת מס הכנסה
החל משנת 2013 חל מס ייסף בשיעור 2% נוספים - מקרים בהם נוצר שבח חייב במס עקב מכירת דירת מגורים ששוויה מעל 4,000,000 ש"ח וההכנסה השנתית כולל השבח מעל 800,000 ש"ח יחול מס ייסף נוסף בשיעור 2%. יש לעקוב אחר השינויים בגובה הסכומים המתעדכנים מעת לעת.
בשנת 2015 - הכנסה שנתית כולל השבח החייבים במס היא: 810,720 ש"ח
בשנת 2014 - הכנסה שנתית כולל השבח החייבים במס היא: 811,560 ש"ח
החיוב הנוסף במס יסף, צפוי לבוא לידי ביטוי בשומות מטעם מס הכנסה גם אם כל אחת מההכנסות (הן משבח והן מהכנסה) באותה שנת מס נמוכה מהסכום שנקבע אך הצטברותן ביחד עולה על הסכום. יתרה מכך, במקרים מסויימים מס הכנסה יכול לפתוח ולתקן את השומות 7 שנים אחורנית, גם במקרה של נישום שכיר - למשל, בתביעת נישום להחזר מס.

שימו לב! לא כל הוצאות המכירה יוכרו במלואן
דמי תיווך יוכרו עד 2% - למעט במכירה בנסיבות מיוחדות שישכנעו את המנהל

הנחות מיוחדות
המחשבון מכיל את ההנחות המיוחדות לנכסים שנרכשו בתאריכים המקנים את זכות ההנחה ומחשב אוטומטית את המס המופחת בהתאם.

לירות - שקלים ישנים - שקלים חדשים
לנכס שנרכש בעבר לפי מטבע שונה משקלים חדשים מומלץ להקליד את שווי הרכישה במטבע המקורי לפיו נרכש הנכס תוך בחירת סוג מטבע מתאים, כך המחשבון יתאם וישערך אוטומטית באופן מדוייק יותר
אם יום הרכישה לפני 24/2/1980 - יש לבחור בסוג מטבע - לירה ולהקליד את שווי הרכישה בלירות
אם יום הרכישה בין התאריכים 24/2/1980 - 4/9/1985 יש לבחור בסוג מטבע - שקל ישן
אם יום הרכישה אחרי 4/9/1985 - יש לבחור בסוג מטבע - שקל חדש
המחשבון מתייחס להנחות השונות המוכרות בחוק עבור נכס שנקנה בין התאריכים 7/11/01 ל 31/12/03 לפי פרסומי הוראות השעה על ידי משרד האוצר באותה העת.

חישוב הפחת
פחת יחושב בתאם לטופס י"א כפי שהוגשו למס הכנסה בדוחות אישיים - וכאשר לא ידוע יש להשתמש במחשבון פחת על נכס מקרקעין גם אם הנישום לא תבע ניכוי פחת בשוטף - הרשות תגלם את הפחת לפי פחת על נכס מקרקעין לנכס שנרכש מיום 01/04/1973, אך שיטת חישוב הפחת עבור נכס מקרקעין שנרכש לפני יום 01/04/1973 תהיה שונה - והפחת האמור יהיה מתואם אינפלציוני ולא יחושב כפחת נומינלי. יש לשים לב שאת תוצאת חישוב פחת מתואם יש לשבץ בשדה אחר במחשבון מפני שגם בחישוב השבח הוא מקבל התייחסות שונה ומיקומו שונה בנוסחת חישוב מס שבח מקרקעין.

שבח אינפלציוני
המחשבון מתחשב בשבח האינפלציוני בגובה 10% עד ליום 31.12.93 מיום 1.1.94 ואילך פטור ממס. המחשבון מתחשב בשיעורי המס השונים ומציג התפלגות לפי יום התחילה 7.11.01 ואחריו לפי החוק.

תכנון מס - קיזוז הפסדים
המחשבון מאפשר תכנון מס ע"י קיזוז סכום הפסד עסקי ו/או הפסד הון אלה יקוזזו תחילה כנגד השבח הריאלי והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב - על ההפסדים להיות מאושרים על ידי פקיד שומה.

תכנון מס - מס שבח מופחת
באם קיים מיסוי לפי סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין המחשבון מחשב אוטומטית את תקרת המס העדיפה לנישום מציג גם את שיטת החישוב הלינארית באופן מפורט ובוחר עבור הנישום את סכום המס השבח לתשלום הנמוך ביותר.

ריבוי ניכויים
באם יש צורך לבצע ניכויים רבים , מעבר ל 15 ניכויים שמחשבון זה מאפשר (די ויותר למרבית החישובים), ניתן להעזר במחשבון ריבוי תיאומים ולהוסיף את פלט מחשבון תאומים מפורטים כנספח לטופס החישוב ובצירוף הקבלות. מחשבון עזר ריבוי ניכויים נועד בעיקר לחישובים שאינם שכחים דהיום - כגון הוספת סדרת תשלומי מס רכוש משנים שונות לצורך ניכוי מס, או למשל בניה עצמית מורכבת מסעיפים רבים שנעשו לאורך הבנייה (הוצאות תכנון, אדריכל, קבלן שלד ואיטום, הוצאות גמר ופיתוח, הוצאות תקינה וביטוח קבלנים, תשלום שכר עבודה עבור קבלנים שונים וכו') בנוסף על ההוצאות הרגילות, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין , שמאי, מתווך , היטלי השבחה, דמי הסכמה, דמי היוון, אגרות וזכויות, הוצאות ריבית ריאלית על משכנתא מאושרת, הוצאות בגין השגה, ערעור וכדומה הכל כאמור בהתאם ובכפוף לחשבוניות מס קבלה כדין ולהוצאות שיתרו בניכוי לפי רשות המס ובפרט שהוצאות אלו לא נדרשו בעבר.

רכישה במספר שלבים / רכישה חלקים שונים בתקופות שונות
אם הנכס נרכש בכמה שלבים, יש לחשב שומת מס שבח לכל שלב מהרכישה בנפרד ולסכמם בטופס מרכז.

שיטת חישוב מס שבח בעת קיום זכויות בנייה / זכויות נוספות / נחלות חלקאיות
לגבי שבח מקרקעין בתחשיב פיצול פיזי יש לחשב את השבח על כל חלק בנפרד. במכירת נחלות / נחלה - משק חקלאי הכולל דירת מגוריו של מוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד, יש לבצע הן פיצול אנכי והן פיצול אופקי ולהעזר לפי הצורך ביחס הניכוי באמצעות מחשבון סעיף 49ז. לגבי דירת מגורים עם זכויות בניה יש לבצע פיצול אנכי לפי הסייגים האמורים בחוק. יש לשים לב למה מתייחסת שומת ההשבחה כדי לדעת לייחס נכון את יחס הניכוי לפי 49ז(א)2 או לפי 49ז(א)4 ולחשב את הערכים ושיבוצם במחשבון בהתאם.

מספר בעלים
אם הנכס הנמכר הוא בבעלות או בחכירה של מספר בעלים שאינם בני זוג או ילדים עד גיל 18, יגיש כל בעל, לגבי חלקו, שומה עצמית בנפרד. במקרה כזה יש לערוך את כל החישובים בהתאם לחלק היחסי של כל בעל - לקבוע כפי שהמחשבון מאפשר את החלק היחסי שלו בנכס ולפי מועד הרכישה שלו. לעיתים ניתן לבצע תכנון מס נוסף והקטנת החבות במס כאשר מדובר בבעלים אשר קיים שוני נישומי ביניהם כגון בחינת האפשרות לפריסת מס שבח מקרקעין שונה עקב גיל שונה המזכה בהטבות מס, חבויות שונות בין הנישומים - לצורך כך רצוי מאוד להיות בקיא גם בפקודת מס הכנסה.

שנת מס
בחישוב מיסוי היסטורי לרכישות של לפני 1/4/1961 (1948-1960), יש לשים לב לתקופת שנת המס. עד חודש מרס 1986: השנה המתחילה בתחילת חודש אפריל ומסתיימת בסוף חודש מרס שאחריו. החל מחודש ינואר 1987: השנה המתחילה בתחילת חודש ינואר ומסתיימת בסוף חודש דצמבר שאחריו (כלומר שנת המס זהה לשנה הקלנדרית). שנת המס 1986, שהיא שנת מעבר בין שתי הגדרות אלה, נמשכה תשעה חודשים בלבד (מחודש אפריל ועד חודש דצמבר).

אופן החישוב לפי החוק והפסיקה
תוצאות חישוב הינן מפורטות - עבור שופטים , עורכי דין , שמאי מקרקעין , רואי חשבון ויועצי נדל"ן חישוב שומה עצמית במחשבון מס שבח זה הינו על פי החוק ולא על פי חזקה הניתנת לסתירה. המחשבון מותאם גם לרוח הפסיקה ע"א 8569/06 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נגד אלברט אברהם פוליטי , הנקרא בענף המקצועי פס"ד פוליטי אשר התקבל ביום 28/5/2008 ע"י כבוד השופטים נאור , גרוניס, חיות לפיו נקבע: "אין מנוס מן המסקנה כי לעולם ובכל מקרה תחול נוסחת החישוב הלינארי, זאת על אף שהתוצאה נראית בלתי צודקת במקרה מסויים".
המחשבון הינו סימולטור המציג את השבח הנאיבי ובתנאים מסויימים ניתן אף להפחית את שיעור המס ע"י קיזוז הפסדי הון ו/או קיזוז הפסד עסקי או מרכיבים פרטניים בהתאם לנכס ו/או העסקה ו/או הנישום לצורך הפחתת החבות במס - פריסה (מחשבון פריסת שבח מקרקעין) - הגשת השגה - ערר או ערעור יש לפנות לעורך דין העוסק בתחום. מומלץ לקרוא את המדריך לרכישת דירת מגורים. - אופן הצגת חישוב לשבח מקרקעין הינו מפורט ביותר
מעבר למחשבון מיסוי מקרקעין - מחשבון מס שבח
מדריך זה נכתב ע"י עוה"ד טל שרון העוסק במקרקעין ובהדרכת עורכי דין במיסוי מקרקעין

חוק מס שבח - הידוע כ חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה הינו מבין החוקים המורכבים והמסובכים ביותר. על כן - אופן יישומו נתמך בהוראות ביצוע רבות, בהנחיות פנימיות ובפסיקה ענפה. בשל כך ולאור נסיון מצטבר של שנים רבות בתחום, אתר זה מציע ארגז כלים מקצועיים המתמצת את מירב מערכת הכללים, החקיקה, הוראות השעה, הפסיקה הידועה, הוראות הביצוע והנחיות בצורת מחשבונים יחודיים על מנת להקל, לפשט ולחסוך זמן יקר לעורכי דין כאנשי המקצוע העוסקים בתחום, ראו: מחשבוני מיסוי מקרקעין. שימוש מושכל במידע ובמכלול המחשבונים המובאים באתר זה יכול לסייע בהמנעות ממלכודות מס מיותרות ולחסוך ללקוחותיכם סכומי כסף ניכרים. ייעוץ משפטי לעורכי דין בענייני מיסוי מקרקעין והתיקונים החדשים בחוק, לרבות סיוע בליווי עסקאות במקרקעין ו/או דיונים בהשגות ניתן לפנות לעורך דין טל שרון

האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.