דברי הסבר: למחשבון מכירת בית מגורים עם זכויות בנייה בלתי מנוצלות - פיצול אנכי - רעיוני לפי סעיף
49זהתייחסות חישובית למגבלת תקרת דירת יוקרה 49א(א1) לפי
תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין במקרים בהם עוברים את התקרה האמורה.
במכירת דירת מגורים מזכה, שלדעת מנהל מס שבח - התמורה המשתלמת בעדה הושפעה מאפשרויות קיימות או צפויות לבניית שטח גדול יותר מהשטח הכולל הנמכר (להלן – זכויות לבנייה נוספת), יהא המוכר זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד ההצהרה, לפטור, בכפוף, להוראות סעיפים 49א ו-49ב, בשל סכום שווי המכירה, עד לסכום שיש לצפות לו ממכירתה של הדירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, ללא הזכויות לבניה הנוספת כאמור (להלן – סכום שווי הדירה);
היה סכום שווי הדירה כאמור מתקרת הפטור, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך;
המחשבון מעודכן עד ליום
15/1/2025 וכולל נתונים הסטוריים
(מיום תחילת תוקף התיקון לסעיף 49ז 1/1/1998 לפי הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין של נציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין)
ואפשרות חישוב לפי שנות מס קודמות לצורך השגות, ערר ו/או דיון משפטי.
יש לשים לב! שנת מס לעניין סעיף 49ז החל ביום ה 16 לחודש ינואר ומסתיימת ביום ה 15 לינואר בשנה העוקבת.
מכאן לעיתים הקדמת העסקה ו/או דחיית עסקה ביום מהיום ה 15 ל 16 בינואר יכולה לשנות באופן ניכר את גובה החבות במס.
מטרת סעיף 49ז להיטיב עם מי שמוכר זכות במקרקעין הכוללת דירת מגורים הפטורה ממס שבח לפי פרק חמישי לחוק,
כאשר התמורה שמקבל המוכר הושפעה מזכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו על ידו.
לפיכך נקבע בסעיף 49ז, כי ינתן כפל פטור עד גובה התקרה המתעדכנת מעת לעת בגין שווי הדירה וכתוצאה מכך המס על יתרת התמורה יקטן.
המחשבון מבצע את החישוב על סמך סעיף
49ז לחוק מס שבח מקרקעין בהתחשב בתקרת הפטור
כפל הפטור ורצפת הפטור - בתוצאות החישוב יוצג הפטור המקסימלי וכן היתרה החייבת במס שבח
וכן היחס לקביעת שווי הרכישה או הניכוי לצורך חישוב שומת מס שבח מקרקעין.
פיצול אנכי חל על דירות מגורים בעלות זכויות בנייה נוספות כגון: בית פרטי, קוטג' , דירת פנטהאוז
אשר על פי תוכנית בניין ערים (התב"ע) קיימת אפשרות לזכויות בנייה - בנייה על הגג, תוספת בריכה וכו...
במקרים אלו יש לשים לב שגם חלק מייחוס שווי הרכישה והניכויים יתאומו בהתאם לחלקם היחסי בין
כלל התמורה שהיא שווי המכירה לבין חלק התמורה שאינו פטור ממס שהוא היתרה החייבת במס שבח.
הכל כמובן בהתאם לקריאת שומת ההשבחה - באם נערכה בצד ההוצאות שניתן לזהותן בברור עם דירת
המגורים היחס יקבע לפי סעיף
49ז(א)(4) , אך באם השומה הוטלה אך ורק בשל הזכויות לבנייה נוספת
הרי שיש לייחס הוצאה זו לתמורה שיחוסה לזכויות הבניה לפי סעיף
49ז(א)(2) לחוק.
המחשבון מציג את שני היחסים האמורים לעיל ואת דרך חישוב היחסים תוך גילום הפטורים בהתאמה.
המחשבון מראה שעל פי רוב דירת יוקרה בעלת זכויות בניה בלתי מנוצלות שהן שווי המכירה והן
שווי ללא זכויות בניה גבוה יותר - הכוונה למיליוני שקלים ומעלה - יהנו מיחס ניכוי מס גבוה יותר
המשמעות הטבה יחסית גדולה יותר במס. זאת ועוד יש חשיבות לא קטנה בתכנון המס להיבט סוג שומת
ההשבחה.
בין כלל הניכויים שעליהן יש להחיל את הנוסחא שבסעיף
49ז(א)(4) לחוק כאמור, ניתן למנות את
מס רכישה , שכ"ט עו"ד , דמי תיווך. הוצאות כגון היטל השבחה , הוצאות בנייה ומס מכירה באם קיים
יש לייחס בהתבסס על סוג שומת ההשבחה לפי סעיף
49ז(א)(4) או לפי סעיף 49ז(א)(2) בהתאם לאמור
לעיל, כך או כך, שני היחסים ודרך חישובן מפורטים בתוצאות החישוב.
ככלל, את סכום שווי הדירה יש לקבוע לפי הכללים המקובלים בשמאות. עמדת רשות המיסים נותנת עדיפות
ראשונה לקביעת שווי הדירה בשיטת ההשוואה, דהיינו אם בסביבה הקרובה לדירה הנדונה בוצעו
מכירות של דירות מגורים צמודות קרקע ללא זכויות נוספות, יש לשום את הדירה בהשוואה לדירות
שנמכרו כאמור. כמו כן, יש להביא בחשבון את כל ההתאמות הנדרשות בגין יום המכירה, שנת הבנייה
טיב הבנייה, מיקום, יתרונות וחסרונות אחרים וכדומה.
לחליפין, אם לא קיימות מכירות של דירות צמודות קרקע בסביבה הקרובה שהינן בנות השוואה
יש להזדקק למכירות בפועל של דירות בבית משותף, עם כל ההתאמות שנמנו לעיל ולשווי זה יש להוסיף
עד 30% עבור פרטיות בהתאם לשיקול דעתו של עורך השומה.
בעדיפות אחרונה להיעזר בשיטת שומה אחרות המבוססות על שיטת החילוץ (
הלכת בטאט ) או על
שיטת ההכנסה הצפויה. בהתאם להו"ב מס שבח 6.98.
כאן המקום לציין גם
שכאשר נמכר נכס (בית או דירה) עם זכויות בניה עודפות ששיעורן אינו עולה על 10% משטח הבית או הדירה הבנויים או על שווי של 100,000 ש"ח לפי הנמוך שביניהם לא יחול חיוב במס שבח בגין זכויות הבנייה העודפות (עפ"י הוראת ביצוע של רשויות מס שבח מס' 6/98).
האתר פותח ע''י
עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב
www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים).
ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר.
השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.