דברי הסבר: מחשבון שמאים - מחשבון היטל השבחה
מחשבון זה מייצר אומדן שומת היטל השבחה מפורט לרבות חישובי הצמדה מהיום הקובע לכל תוכנית ותוכנית ועד ליום עריכת השומה.
המחשבון מציג טבלת שומה מפורטת הכוללת את מרכיבי שומת היטל ההשבחה:
תאור נשוא ההשבחה כפי שהוקלד, השבחה למ"ר מבונה בש"ח, שטח ההשבחה במ"ר, המועד הקובע בגין אישור התוכנית,
מדד בסיס ליום המועד הקובע, אחוז אינפלציה מיום המועד הקובע ועד ליום השערוך, סכום מתואם - השבחה שיקלית צמודה למדד.
המחשבון סוכם את סך כל ההשבחה מכל התוכניות שהוקלדו
ומציג השבחה נומינלית וסך ההשבחה המתואמת. כמו כן, את תחשיב היטל ההשבחה.
מחשבון היטל השבחה זה מאפשר לבצע את החישוב לפי הלכת פימיני בשיטת המדרגות - הדרך הראויה לחישוב היטל ההשבחה כפי שקבע בית המשפט העליון.
ברע"א 4217/04 ציון פימיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים ניתן ביום 22/10/2006 (להלן: "הלכת פימיני"), שם בית המשפט העליון פסל את שיטת המקפצות ושיטת המקפצה המנטרלת.
בפסק דין האמור דן בית המשפט העליון כיצד יש לחשב את השבחת ערך המקרקעין במצב בו אושרו מספר תכניות משביחות מבלי ששולם היטל השבחה בעקבות איזו מהתכניות.
בהלכת פימיני ניתנה פרשנות לסעיף 4 (5) לתוספת השלישית ולשיטת חישוב היטל השבחה ראויה.
היטל השבחה - היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.
היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים:
אישור תוכנית בניין עיר,
אישור הקלה ,
אישור שימוש חורג .
היטל ההשבחה בפועל נקבע על ידי שמאי הועדה ומוטל מכוח הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה
ונושא הצמדה מאותו מועד ועד לתשלום בפועל.
המועד הקובע להשבחה
המועד הקובע לענין ההשבחה עקב אישור תכנית נקבע בסעיף 119 לחוק התכנון והבניה הקובע כי תחילתה של תכנית שאושרה היא בתום 15 ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה.
מקדם שווי - מקדמי שומה היטל השבחה - המקדמים נועדו לסייע בחישוב אומדן ההשבחה תוך גילום עלויות התאמה למבנה, דחיה ופיתוח,
מכאן שיתכנו מקדמים שונים לאותה תוכנית לנכסים שונים והכל בהתאם לטיב הנכס, עלויות התאמה והפיתוח.
| דוגמא לטבלת שווי מקדמים מקובלים בשומת הועדה |
| תאור מקדם השבחה |
שווי מקדם |
| מקדם עבור תוספת בניה בשטח עיקרי קרקע |
100% |
| מקדם עבור זכויות בניית ממד |
90% |
| מקדם עבור זכויות בנייה בקומה א |
90% |
| מקדם עבור זכויות בניית בריכה |
70% |
| מקדם עבור זכויות בניה בחלל הגג |
60% |
| מקדם עבור זכויות בניה בגלריה |
60% |
| מקדם עבור זכויות בניית מרתף |
50% |
| מקדם עבור זכויות בניית מחסן |
50% |
| מקדם עבור זכויות בניית מרפסת גג |
35% |
| מקדם עבור זכויות גינה |
20% |
| מקדם עבור זכויות חניה |
10% |
שטח במ"ר - גודל השטח במטרים רבועים בעל הזכויות נשוא היטל ההשבחה לפי תוכנית שאושרה כדין.
השבחה למ"ר בש"ח - שווי ההשבחה למטר רבוע אחד מבונה - נשוא היטל ההשבחה לפי הערכת השמאי.
הערכת השמאי נגזרת מעלות בניה ריאלית בגין נושא ההשבחה.
מועד תשלום היטל ההשבחה
עפ"י סעיף 9 לתוספת השלישית, יש לשלם את ההיטל לא יאוחר ממועד מימוש הזכות בנכס.
לסכום היטל ההשבחה בגין מכירת נכס יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כחוק
מתאריך חוזה המכירה ועד ליום התשלום.
ראו מחשבון ריבית היטל השבחה בגין פיגור בתשלום היטל ההשבחה.
ערעור על גובה ההיטל
מכח סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק, ניתן לערער לפני ועדת ערר להיטל השבחה בתוך 45 יום מיום המצאת השומה.
לחליפין, במידה ואין חולק על עצם החיוב לכשעצמו, ניתן לפנות בתוך 45 יום ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנוי שמאי מכריע לצורך הכרעה בענין גובה החיוב.
מידע מקצועי נוסף בעניין היטל השבחה
דוגמת חישוב ההשבחה ברצף תוכניות לפי החלטת בית משפט עליון
הפחת וביטול היטל השבחה - דוגמאות בהם הופחת או בוטל היטל השבחה
האתר פותח ע''י
עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב
www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים).
ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר.
השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.