טקסו - מחשבונים משפטיים

לחישוב היטל השבחה - ראו מחשבון היטל השבחה

עצות מעשיות לעורך דין
א. בכל עסקה יש לברר מראש את דבר קיומו של חוב היטל השבחה קיים או צפוי, ולקבוע בחוזה הוראות ברורות ומפורשות לענין הנשיאה בנטל חוב היטל השבחה ומנגנון בטחונות ראוי.
ב. תיקון שומה - הלקוח שלך זכאי לבדוק אפשרות לתיקון השומה. הועדה המקומית רשאית, כל עוד לא שולם ההיטל, לתקן שומה על פי חוות דעת שמאי, אם היא סבורה שהשומה הקודמת יסודה בטעות.
ראו דוגמאות למקרים הופחת או בוטל היטל השבחה

יחסי הגומלין בין היטל השבחה למס שבח מקרקעין
באם הקונה לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה שהמוכר היה חייב בו - רשות המס תחשב את ההיטל כחלק משווי המכירה של המוכר, דהיינו יתווסף למחיר המכירה שסוכם בין הצדדים - דבר שיביא להגדלת החבות של המוכר במס השבח. מאידך, במכירה עתידית יתווסף ההיטל לשווי הרכישה.
היטל השבחה והפרשי הצמדה בגין ההיטל מותרים בניכוי לצורך חישוב השבח במימוש מקרקעין - גם אם שולמו לאחר יום המכירה.

יחסי הגומלין בין היטל השבחה למס רכישה
קונה המתחייב כלפי המוכר לשלם במקומו את היטל ההשבחה יצורף סכום ההיטל לשווי המכירה לצורך חישוב מס הרכישה. (פס"ד ללצ'וק). מכאן שיוטל עליו מס רכישה גבוה יותר.

יחסי הגומלין בין היטל השבחה למס הכנסה
היטל השבחה בגין קרקע שהיא מלאי עסקי יותר בניכוי כהוצאה שוטפת. היטל בגין קרקע שהיא רכוש קבוע לא יוכר כהוצאה שוטפת, אך יצורף למחיר המקורי לצורך ניכוי פחת שוטף.

היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים: אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה , אישור שימוש חורג.

שומת ההשבחה
היטל ההשבחה בפועל נקבע על ידי שמאי הועדה ומוטל מכוח הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ונושא הצמדה מאותו מועד ועד לתשלום בפועל. על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:
ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחיית השומה עד למימוש הזכויות);
החליטה הועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי מקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל;

בקשה לתשלום מיידי
החליטה הועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את ההיטל החל עליו; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה;
במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שווים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה;
הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים , לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה של אותם מקרקעין;

עריכת השומה לפי שווי שוק במועד ההשבחה
השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי.

לוח שומה
אושרה תכנית ולא החליטה הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות, תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם

הצגת לוח שומה והודעת השומה
לוח שומה יוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.
הועדה המקומית תביא לידיעת כל חייב בהיטל, עם הצגת לוח שומה או עקב מימוש זכויות, את שיעור ההשבחה שבעדו הוא חייב בהיטל ואת זכותו להגיש שומה מטעמו או לערער על החיוב בהיטל.
שר הפנים, בהסכמת שר המשפטים, יקבע בתקנות את דרכי מתן ההודעה ורשאי הוא לקבוע גם דרכים לתחליף מסירה.
הוצג לוח שומה, רשאית הועדה המקומית להורות על רישום הערות אזהרה בפנקסי המקרקעין לגבי חובת בעלי מקרקעין הכלולים בלוח לשלם את ההיטל.
לא הוצא לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

המועד הקובע להשבחה
המועד הקובע לענין ההשבחה עקב אישור תכנית נקבע בסעיף 119 לחוק התכנון והבניה הקובע כי תחילתה של תכנית שאושרה היא בתום 15 ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה.

שיעור ההיטל
מחצית מגובה ההשבחה.

מקדם שווי - מקדמי שומה היטל השבחה
המקדמים נועדו לסייע בחישוב אומדן ההשבחה תוך גילום עלויות התאמה למבנה, דחיה ופיתוח, מכאן שיתכנו מקדמים שונים לאותה תוכנית לנכסים שונים והכל בהתאם לטיב הנכס, עלויות התאמה והפיתוח.

דוגמא לטבלת שווי מקדמים מקובלים בשומת הועדה
תאור מקדם השבחה	שווי מקדם
מקדם עבור תוספת בניה בשטח עיקרי קרקע	100%
מקדם עבור זכויות בניית ממד	100%
מקדם עבור זכויות בנייה בקומה א	90%
מקדם עבור זכויות בניה בחלל הגג	70%
מקדם עבור זכויות בניית ברכה	70%
מקדם עבור זכויות בניית מרתף	50%
מקדם עבור זכויות בניית מחסן	50%
מקדם עבור זכויות בניית מרפסת גג	35%
מקדם עבור זכויות חניה	10%

שטח במ"ר
גודל השטח במטרים רבועים בעל הזכויות נשוא היטל ההשבחה לפי תוכנית שאושרה כדין.

השבחה למ"ר בש"ח
שווי ההשבחה למטר רבוע אחד מבונה - נשוא היטל ההשבחה לפי הערכת השמאי. הערכת השמאי נגזרת מעלות בניה ריאלית בגין נושא ההשבחה.

מועד תשלום היטל ההשבחה
עפ"י סעיף 9 לתוספת השלישית, יש לשלם את ההיטל לא יאוחר ממועד מימוש הזכות בנכס. לסכום היטל ההשבחה בגין מכירת נכס יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כחוק מתאריך חוזה המכירה ועד ליום התשלום. מחשבון ריבית היטל השבחה בגין פיגור בתשלום היטל ההשבחה.
במימוש חלקי התשלום הוא בשיעור יחסי, לפי מידת המימוש החייבת בהיטל ההשבחה.
"מימוש זכויות" במקרקעין הוא אחד מהשלושה הבאים: א) קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור התוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, שבעקבותיהם חל היטל ההשבחה.
ב) התחלת השימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.
ג) העברת המקרקעין או החכירה לדורות, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה. הוראה זו נתונה לפרשנויות שונות.
לא יחשב מימוש זכויות: א) העברה מכוח דין (ירושה וכד') ב) העברה ללא תמורה מאדם לקרובו. "קרוב" – כולל בהגדרתו בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם. ג) רישום זכויות בפנקסי המקרקעין בידי מי שהיה בעל הקרקע לפי 1.7.81. ד) פעולה באיגוד מקרקעין (בהיעדר הוראת חיוב).

הצמדה
עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני המועד לתשלום ההיטל או כל חלק ממנו, לעומת מדד כאמור שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית, או אישור ההקלה או השימוש החורג, שבעקבותיהם חל ההיטל, יוגדל הסכום שהחייב בהיטל חייב בו, לפי שיעור העליה הנמוך ביותר של שני המדדים האמורים.

שותפים במקרקעין
שותפים במקרקעין או בחכירה לדורות בהם, ישלמו היטל כל אחד מהם באופן יחסי לחלקו במקרקעין המשותפים.

הודעה על היטל השבחה
לאחר אישור התכנית, תערוך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התכנית, ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה מודיעה הוועדה המקומית לכל חייב את שיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל, ואת זכותו לערער על החיוב. לוח השומה צריך להיות מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התכנית. ערעורים על שומות אפשר להגיש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. לוועדה המקומית יש זכות לרשום הערות אזהרה על חובת הבעלים או חוכר המקרקעין לשלם היטל השבחה.

דחיית הערכת שיעור ההשבחה
הוועדה המקומית רשאית לדחות את הערכת שיעור ההשבחה עד למימוש הזכויות בנכס באמצעות מכירתו, רישומו בלשכת רישום המקרקעין, התחלת השימוש על פי התכנית או קבלת היתר בנייה. הוועדה המקומית אחראית להודיע לחייבים בהיטל אם החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש.
בעל מקרקעין שקיבל הודעה על דחיית הערכת שיעור ההשבחה יכול לדרוש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאפשר לו לשלם מייד את ההיטל שחל עליו. הוועדה המקומית תערוך שומת השבחה לגבי אותם מקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה של בעל המקרקעין. אם החייב לא ישלם את ההיטל הוא לא יוכל לבצע בפנקסי המקרקעין פעולות שיממשו את הזכויות במקרקעין כדוגמת מכירה. כמו כן לא יוצא היתר בנייה למקרקעין, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג בהם.

תיקון שומה
החייב בהיטל רשאי לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה אם נמצאה טעות באחד מהבאים:
פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה.
הנתונים הפיזיים של המקרקעין.
תכניות החלות על המקרקעין.
הזכויות שיש לחייב במקרקעין.
שמאי הוועדה יבדוק את הטענה או הטענות, ואם אכן נפלה טעות, בנושאים אלה בלבד, בהתאם לטענת החייב, יערוך השמאי שומה מתוקנת וזו תועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל.

ערר על היטל השבחה
אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, יכול החייב בהיטל להגיש ערר על היטל ההשבחה שקיבל בפני ועדת ערר לפיצויים תוך 45 יום מיום עריכת השומה. אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה, יכול החייב להגיש ערר בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה. הוועדה יכולה לקבל את הערר או לדחות אותו, בחלקו או במלואו.
הגשת ערר לועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או ערעור לבית משפט לעניינים מנהליים אינה מעכבת את מימוש הזכויות במקרקעין, אם החייב שילם את היטל ההשבחה. במקרה של היתר בנייה למגורים של החייב או של קרוביו, הגשת הערר אינה מעכבת את מתן ההיתר רק אם החייב נתן ערובה לתשלום סכום ההיטל השנוי במחלוקת.

מינוי שמאי מייעץ
ועדת ערר שהוגש בפניה ערעור על היטל השבחה רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין ולבקש ממנו למנות שמאי מייעץ, שיגיש חוות דעת בכתב בנוגע לערר. שכר הטרחה של השמאי המייעץ יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009, בתוספת מע"מ, ושני הצדדים ישלמו אותו בחלקים שווים, אלא אם יחליט השמאי המייעץ לחייב צד אחד במלוא הסכום.
אם מונה שמאי מייעץ, תינתן הזדמנות לוועדה המקומית לטעון את טענותיה ביחס לחוות הדעת, ובעל הקרקע החייב בהיטל יוכל לערוך שומה מטעמו, באמצעות שמאי מקרקעין. רק לאחר שמיעת הטיעונים של שני הצדדים תינתן החלטת ועדת הערר. על החלטה זו של ועדת הערר ניתן לערער לבית משפט לעניינים מנהליים תוך 45 יום.

מינוי שמאי מכריע
החייב בהיטל, אם אינו חולק על עצם ההיטל, רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בתוך 45 יום (אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) או בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה (אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) ולהגיש בקשה למנות שמאי מכריע מתוך הרשימה שאישר שר המשפטים. יו"ר מועצת שמאי המקרקעין יודיע בתוך 15 יום ממועד קבלת הפנייה על זהותו של השמאי המכריע שמינה. השמאי המכריע ידון ויכריע לגבי גובה החיוב, ויודיע על כך לוועדה ולחייב תוך 60 יום מיום תגובה אחרונה של הצדדים או מיום הדיון האחרון. שני הצדדים יכולים לערור על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע.
שכר הטרחה של השמאי המכריע יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ), התשס"ט-2009), בתוספת מע"מ, ושני הצדדים ישלמו אותו בחלקים שווים, אלא אם יחליט השמאי המכריע לחייב צד אחד במלוא הסכום.

ערעור על גובה ההיטל
מכח סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק, ניתן לערער לפני ועדת ערר להיטל השבחה בתוך 45 יום מיום המצאת השומה. לחליפין, במידה ואין חולק על עצם החיוב לכשעצמו, ניתן לפנות בתוך 45 יום ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למנוי שמאי מכריע לצורך הכרעה בענין גובה החיוב.

פטור מתשלום היטל השבחה - במקרים הבאים לא יוטל היטל השבחה:
השבחה בגין בניית מרחב מוגן.
חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38 יהיה ההיטל בשיעור של 5% מההשבחה
שכונת שיקום - השבחה בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום.
אזור שיקום - השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.
מוסדות ציבוריים - השבחה בקרקע של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו.
זכאות סיוע - השבחה בקרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע, מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה ושטח הדירה תואם את תכנית הסיוע. בניית שטח הגדול מהשטח הנקוב בתכנית הסיוע תחויב בתשלום ההיטל בשיעור יחסי.
השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950.
נגישות - השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות.
השבחה בקרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית.
בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. כל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלקו, עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בגלל מצבו החומרי.
השבחה בקרקע למגורים ביישוב או באזור ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו, בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר, כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה.
ראו דוגמאות נוספות למקרים בהם הופחת או בוטל היטל השבחה


מי חייב בתשלום היטל השבחה?
על פי החוק, הבעלים או החוכר לדורות הם החייבים בהיטל השבחה, אך בית המשפט העליון הרחיב את תחולת סעיף החוק בע"א 7084/13 בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שם קבע כי בעל הסכם פיתוח עם רמ”י הוא במעמד של חוכר לדורות לעניין תשלום היטל השבחה אף בתקופת הפיתוח. למעשה יש לראות יזם בתקופת הפיתוח כחוכר לדורות לצורך תשלום היטל השבחה, וזאת מהסיבה שהוא בעל ההאינטרס הכלכלי העיקרי שקוצר את פירות ההשבחה.
רע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך - בית המשפט מסתמך על העובדה שבהסכמים מול רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל) האגודה התחייבה לשלם את כל המיסים, האגרות, ההיטלים והארנונה שתחול על הקרקע וקבע כי יש לראות בחברי האגודה החלקאית מכוח הסכם משבצת כחוכרים לדורות לצורך תשלום היטל השבחה, למרות שמעמדם מבחינה קניינית הוא של ברי רשות.
מכאן אנו רואים שבנוסף לבעלים וחוכרים לדורות ניתן לחייב יזמים ובעלי רשות בהיטל השבחה. האם ניתן לחייב שוכר עמידר בהיטל השבחה? על כך ענתה ועדת ערר (מרכז) 119/16/48 יורשי המנוח בן חמו יהודה נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה יבנה - שוכר עמידר לא ייחשב כבעל זכויות לצורך תשלום היטל השבחה (הרציונל - כל זכויות הבעלות, העברה, תוספת בנייה, והזכות לערוך שינויים שייכות לעמידר).

בעבר בעל הסכם פיתוח לא היה מחוייב בהיטל השבחה
עד ליום 10.5.2016 ברי רשות, ובכללם בעלי חוזי פיתוח, לא נחשבו ל'חוכר לדורות' ולפיכך דרשו פטור מהיטל השבחה על מקרקעין שברשותם. רע"א 85/88 קנית - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נקבע, כי מחזיק במקרקעין מכוח חוזה פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה באשר אינו במעמד של "חוכר לדורות". בפסה"ד בעניין קנית, קבע ביהמ"ש העליון כי בעל חוזה פיתוח עם ממ"י, בתקופת חוזה הפיתוח, אין מעמדו כ'בעלים' וגם לא כ'חוכר לדורות' אלא מעמדו כ'בר רשות' בלבד ולפיכך אין להטיל עליו היטל ההשבחה. במקרה כזה חל בדרך כלל חלף היטל השבחה ע"פ סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המאמץ את ההסדר בין ממ"י לרשויות לתוך החוק.

ההלכה התהפכה - הסדר חדש בהיטל השבחה
אלו היו פני הדברים עד לפס"ד ע"א, בר"ם 7084-13 ,468-14 מיום 10/05/2016, לפיו כבוד השופטת דפנה ברק ארז קובעת הסדר חדש בהיטל השבחה, מעמדו של היזם בתקופת הפיתוח שווה ערך למעמד של חוכר לדורות. לכן, קבעה, מוצדק לחייב יזמים בהיטל השבחה תוך עריכת התאמות וקיזוזים. "יזם שייחשב חוכר לדורות לעניינו של היטל השבחה ייחשב חוכר לדורות גם לצורך החלת ההחלטות בעניין 'דמי היתר' ו'הפרשי ערך'", הבהירה. "לכן, באותם מקרים שבהם יזם חב בתשלום היטל השבחה ואף שילם למינהל מקרקעי ישראל תשלום בסך של 91% מההשבחה, תשלום זה יוחזר לו והוא יהיה חייב בתשלום דמי היתר למינהל בשיעור שבו מחויב חוכר לדורות. בפועל, כמובן, ניתן יהיה לקזז מן הסכום ששולם את שיעורם של דמי ההיתר שהיה משלם כחוכר, כך שרק היתרה תושב לו". הצטרפו להחלטה זו כבוד השופטים דצינגר ושוהם.

האתר פותח ע''י עורך דין שרון טל עבור בעלי זכות שימוש אישית ב www.Taxo.co.il (שופטים, דיינים, עורכי דין, רואי חשבון, בוררים, מגשרים). ט.ל.ח - בכל מקרה של סתירה בין תוצאות החישוב/מידע לבין האמור בחוק - האמור בחוק גובר. השימוש במחשבונים ובמידע באחריות המשתמש בלבד ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי אישי.